Bienvenue dans les Archives de mon blogue:
Si j’avais su . . . j’aurais peut-être mieux vendu!
SOURCE: Bouchard Pagé Tremblay, avocats.
Un acheteur s’est désisté d’une promesse d’achat. Les vendeurs l’ont remise en vente sans courtier. Ils poursuivent l’acheteur pour 72 000$ pour dommages après avoir revendu leur propriété à d’autres acheteurs. Le recours est REJETÉ. Le tribunal a décidé qu’en agissant sans courtier, les vendeurs ont réduit leur bassin de clients. Ils n’ont pas pris les moyens pour réduire leurs dommages. ( Mercier c Bernier 2009).
Voir QCCS 4758 à www.jugements.qc.ca
L’agent n’est plus, vive le courtierVous souriez? Comme moi, vous pouvez vous réjouir! L’année qui commence est l’aboutissement d’importants changements dans le domaine immobilier au Québec. Tout a débuté officiellement le 1er mai dernier avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le courtage immobilier. Le premier impact visible de la nouvelle législation a été un changement de titre; votre agent est devenu votre courtier immobilier.
Banal à première vue, cette modification vient globalement concrétiser un fait bien réel sur le terrain. Plus qu’un simple vendeur, votre courtier est aujourd’hui un véritable conseiller et aussi le seul intermédiaire formé et habilité à faire du courtage immobilier. De la même façon qu’un courtier en valeurs mobilières, le courtier immobilier a aussi des obligations et des responsabilités envers ses clients. Il possède un droit de pratique seulement s’il maintient en vigueur son permis de courtier. Il peut perdre son permis d’exercice au même tire qu’un mauvais conducteur automobile qui cumule des points de démérite. Plus que jamais avec la nouvelle loi, le permis est un droit qui se mérite et jamais un privilège.
La protection du public est ainsi au cœur de la nouvelle loi. Une nouvelle entité, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), remplacera désormais l’Association des courtiers et des agents immobiliers au Québec (ACAIQ).
Cet organisme, dont l’unique mission est de protéger le public, peut maintenant compter sur des mécanismes renforcés d’examen des pratiques par le syndic, le comité d’inspection et le comité de discipline. Des formations continues seront maintenant obligatoires et les courtiers sont désormais solidairement responsables, avec l’agence qu’ils représentent, de préjudices qui pourraient découler de leurs fautes professionnelles. Cette nouvelle loi oblige maintenant individuellement tous les courtiers et non seulement les agences à détenir une assurance responsabilité professionnelle, en plus d’assujettir les courtiers débutants à certaines règles particulières, le temps qu’ils acquièrent l’expérience nécessaire.
De personne à personne
Personnellement, je me réjouis grandement de ces changements qui reflètent ma philosophie de pratique depuis mes débuts en immobilier, comme celle d’une part continuellement croissante de mes collègues courtiers. La nouvelle loi confirme l’évidence qu’il y a avant tout des personnes impliquées dans une transaction immobilière. L’acheteur et le vendeur sont des personnes physiques qui s’échangent un bien important. Pour les accompagner et les conseiller, ils retiennent également les services d’une personne avant celle d’une agence ou d’une bannière. Le courtier est obligatoirement une personne physique et la nouvelle loi confirme le caractère personnalisé derrière chaque transaction immobilière : une affaire de cœur et de raison
Le beau-frère a aussi bon cœur, mais est-il compétent pour autant ?
L’obligation de conseils est toujours encadrée dans la nouvelle loi, mais ce qui l’est davantage ce sont l’examen et l’inspection de son savoir-faire. Un ensemble impressionnant de règlements et bientôt des nouveaux formulaires viennent encadrer les pratiques du courtier pour mieux protéger le public. Le bon cœur du beau-frère ou les belles couleurs d’un site internet populaire ne suffisent plus pour accompagner des personnes dans le plus important investissement de leur vie. De plus, un service d’assistance téléphonique au public est maintenant reconnu depuis la nouvelle loi. Mettre au premier plan le courtier immobilier, c’est donc aussi l’affaire de mieux encadrer son savoir-faire et de vérifier sa compétence.
Certification «Qualité Service à la Clientèle» QSC
Dans cette veine, j’ai reçu le 14 janvier dernier la Certification QSC qui est un nouveau programme dont l’objectif est de garantir des pratiques en conformité avec les plus hauts standards de l’industrie immobilière. Nous sommes plusieurs centaines à avoir déjà obtenu cette certification au Québec. Les courtiers immobiliers certifiés QSC s’engagent à suivre les règles de l’art dans le domaine immobilier en présentant par écrit à leurs clients la Garantie « Qualité du service à la clientèle ». Après chaque transaction immobilière, dans le but d’évaluer la satisfaction de la clientèle, une firme de recherche indépendante envoie au client, vendeur et acheteur, un questionnaire sur la qualité du service à la clientèle. Ce sondage vise à déterminer si le courtier a bien rendu tous ces services et sert à mesurer le niveau de satisfaction du client face à ces services. Nos clients évalueront nos services et la certification QSC ne sera pas un privilège mais jugée au mérite.
D’ici quelques semaines, vous verrez concrètement d’autres changements significatifs qui vont dans le sens de la philosophie à l’origine de la nouvelle loi sur le courtage immobilier et de la certification QSC. Alors, vous pourrez sans contredit encercler l’année immobilière 2011 comme celle du consommateur.
46 raisons de vendre ou d’acheter avec un courtier immobilier
Une raison générale et 45 autres raisons de vendre et d’acheter avec un courtier immobilier, selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (OACIQ) et de protection du public.
Raison générale: le service offert par un courtier immobilier est l’un des rares services professionnels que l’on paye seulement après l’obligation d’un résultat : la vente d’un immeuble. Ainsi, un courtier n’a pas droit à sa rétribution si l’immeuble n’est pas vendu.
45 autres raisons:
1 Le courtier aide le vendeur à obtenir le meilleur prix pour sa propriété.
2 Le courtier possède la formation, l’expérience et la connaissance du marché pour que la transaction se fasse dans les règles de l’art et ne réserve aucune surprise.
3 Le courtier dresse un bilan de l’état de votre propriété et vous conseille sur les améliorations à apporter pour la mettre en valeur.
4 Le courtier dispose de tous les outils pour bien mettre en marché votre propriété.
5 Le courtier a accès à un bassin d’acheteurs sérieux.
6 Le courtier prévient et règle les problèmes.
7 Le courtier conseille le vendeur et l’acheteur pour conclure leur transaction immobilière de façon satisfaisante.
8 Le courtier aide le vendeur et l’acheteur à bien cerner leurs besoins.
9 Le courtier négocie pour l’acheteur les meilleures conditions d’emprunts.
10 Le courtier vous accompagne étape par étape
11 Le courtier vous procure la tranquillité d’esprit en vous assurant une transaction sans tracas ni soucis.
12 Le courtier possède toutes les qualifications requises pour rendre de bons services.
13 Le courtier a l’obligation de promouvoir les intérêts de ses clients et de protéger leurs droits.
14 Le courtier facilite la communication entre le vendeur et l’acheteur.
15 Le courtier a une connaissance des phénomènes régionaux : pyrite, vermiculite, radon, etc.
16 Le courtier renseigne ses clients sur l’état du marché de l’immobilier dans la région à la suite d’une analyse comparative détaillée.
17 Le courtier dispose d’outils à la fine pointe de la technologie.
18 Le courtier voit à la gestion de tous les aspects reliés à la vente ou l’achat de votre propriété.
19 Le courtier vous permet de poursuivre vos occupations professionnelles et personnelles.
20 Le courtier reçoit tous les appels, coordonne les visites avec les acheteurs potentiels et assure les suivis.
21 Le courtier vous évite les ennuis occasionnés par la sollicitation abusive.
22 Le courtier aide ses clients à rassembler tous les documents légaux requis.
23 Le courtier analyse les besoins de l’acheteur et sa capacité financière dans le but de fixer un prix d’achat.
24 Le courtier a accès à l’information juste et complète pour l’acheteur.
25 Le courtier vous avise rapidement de toutes nouvelles propriétés correspondant à vos besoins.
26 Le courtier vous conseille en matière d’inspection préachat.
27 Le courtier présente à ses clients toutes les promesses d’achat écrites et négocie les meilleures conditions.
28 Le courtier conseille le vendeur sur les déclarations à faire sur sa propriété.
29 Le courtier a les compétences pour rédiger des contrats clairs.
30 Le courtier a l’obligation de vérifier les informations qu’il transmet.
31 Le contrat de courtage établit un lien professionnel entre le courtier et le client et consigne officiellement les obligations auxquelles il s’engage envers lui.
32 Accès au centre de renseignements Info OACIQ pour obtenir de l’information concernant vos droits comme vendeur et acheteur et sur la Loi sur le courtage immobilier ainsi que sur les activités, produits et services de l’Organisme.
33 Le courtier doit divulguer à l’acheteur tout facteur dont il a connaissance pouvant affecter défavorablement la propriété.
34Le courtier diminue les risques de recours contre le vendeur.
35 Le courtage immobilier au Québec est encadré par l’OACIQ.
36 Le public est protégé grâce aux nombreux formulaires conçus par l’OACIQ auxquels le courtier a accès.
37 Un examen d’entrée dans la profession a pour but d’assurer aux consommateurs que les courtiers détiennent les compétences nécessaires pour leur offrir un service adéquat.
38 Le courtier a accès à plus d’une trentaine d’activités de formation continue et son code de déontologie lui impose de mettre ses connaissances à jour.
39 Le courtier doit suivre des activités de formation continue obligatoire imposées par l’OACIQ.
40 Le courtier effectue le suivi concernant la réalisation des diverses conditions consignées à la promesse d’achat.
41 Accès au service Assistance OACIQ pour solliciter l’aide de l’Organisme en cas de besoins.
42 Possibilité de déposer une demande d’enquête au bureau de la Syndique.
43 Le comité d’inspection de l’OACIQ s’assure que les méthodes de travail des courtiers sont conformes aux règles de la profession par l’inspection des dossiers, livres et registres.
44 Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier a le pouvoir d’indemniser le consommateur victime d’une fraude, de manœuvres dolosives (malhonnêtes) ou de détournement de fonds.
45 L’assurance responsabilité professionnelle que doivent souscrire les courtiers offre une protection financière supplémentaire aux consommateurs en cas de faute, erreur, négligence ou omission.
Référence: Site internet de l’OACIQ
Bill Clinton à MontréalIl y a de ces grands esprits dont les paroles me donnent des ailes. Bill Clinton est de ceux-là. À Montréal, hier, il a affirmé «nous vivons dans une monde où les gens se sont détachés des faits». Avec son éloquence habituelle, il en a profité pour lancer une flèche à ses adversaires républicains et lançé «personne ne veut payer de l’impôt» parce que ceux qui ont du pouvoir n’aime jamais voir l’état dans leurs pattes. Or «les faits» démontrent, selon lui, que les baisses d’impôt et la déréglementation économique représentent une menace pour la prospérité. Une réalité illustrée par la récente crise économique, la pire depuis 1929. Le marché laissé à lui-même conduit à des effets pervers.
En lisant ces paroles, j’ai eu une pensée pour notre loi sur le courtage immobilier qui règlemente le courtage immobilier au Québec. La loi actuelle adoptée en mai dernier est le fruit de plus de 50 ans de législation afin de protéger les consommateurs contre des pratiques douteuses et des fraudes dans les opérations de courtage. À titre de courtier dont le droit de pratique est régit par cette loi, je pense qu’il faille se méfier des personnes qui souhaitent une déréglementation du courtage immobilier au Québec.
Le courtier est-il un accessoire du courtage immobilier au Québec ?Depuis une semaine, les médias se font l’écho d’une entente à l’amiable entre l’Association Canadienne de l’immeuble (ACI) et le Bureau de la concurrence du Canada, permettant aux consommateurs de vendre leur maison à moindre coût parce que les courtiers pourront désormais offrir des services réduits. Puisqu’au Québec une loi encadre les opérations de courtage immobilier, certains ont soutenu le fait que notre législation bloque peut-être la réduction des frais de courtage.
L’objectif premier visé de cette loi est la protection de l’acheteur et du vendeur dans une transaction immobilière. Elle vise donc l’encadrement de l’ensemble des pratiques d’une opération de courtage. Les frais de courtage ne sont pas fixés par la loi et le législateur ne peut pas et n’a judicieusement pas voulu s’immiscer dans les lois du marché. Les frais de courtage sont négociés à la prise du contrat de courtage, entre le vendeur et le courtier. Faites venir trois courtiers et vous aurez trois prix pour le même service. Les règles du marché ne sont pas différentes parce qu’ils existent une loi sur le courtage immobilier au Québec. C’est la même chose lorsqu’on cherche un comptable, un couvreur ou un dentiste. Certains observateurs souligne que cette entente arrachée par le Bureau de la concurrence du Canada est une grande victoire parce qu’elle fera diminuer les coûts du courtage au pays. Voyons donc ! Si les coûts sont réduits, ce n’est pas à cause d’une plus grande concurrence, c’est parce qu’on diminuera le niveau de services offert par un courtier immobilier.
En économie 101, on apprend qu’on ne réduit pas le prix de la patate en diminuant la qualité de la patate, mais en augmentant la quantité de patates offertes. Et si vous réduisez la qualité d’un produit, son prix diminuera parce que la demande pour ce produit diminuera. C’est comme si vous demandiez à votre plombier d’être moins bon, votre comptable de ne pas trop savoir compter ou à votre dentiste d’être plus arracheur qu’un soigneur de dents. C’est certain que cela vous coûtera moins cher. Dans une opération de courtage, le consommateur sera assurément moins servi si on cherche à diminuer l’étendue des services. Pourtant, la recette est simple : faites venir plusieurs courtiers qui se concurrenceront pour obtenir un contrat de vente de votre maison. D’autres observateurs applaudissent précisément l’élément de l’entente qui permet à un consommateur de retenir les services d’un courtier que pour diffuser sa propriété sur le site MLS. Ils ont prétendu par ailleurs qu’il y aura une résistance de la part des courtiers qui ne voudront pas engager leur responsabilité à moindre coût. Si je m’oppose à cette entente, ce n’est pas seulement pour ce motif, mais parce qu’elle vient redéfinir et édulcorer la pratique du courtage immobilier au Québec. Le courtier n’est pas un accessoire au courtage immobilier et je n’ai pas être payé s’il n’y a pas d’opération de courtage. Qui plus est, chacun est libre de vendre sa propriété avec ou sans intermédiaire au Québec.
Il existe une diversité de sites internet pour le faire. Mais historiquement, des abus et des pratiques douteuses ont amené le Québec à légiférer pour encadrer l’ensemble des pratiques de courtage si une personne décide de le faire avec un courtier. Par cette entente, on prétend rendre service au consommateur en voulant maintenant leur faire payer pour un service qui était autrefois gratuit. En effet, la loi sur le courtage immobilier précise que le courtier a droit à une rétribution seulement lorsque la propriété est vendue. À l’inverse, la clause du contrat de courtage qui autorise à inscrire la propriété sur le site MLS ne donne droit à aucune rétribution. Ainsi, le consommateur payera dorénavant pour l’inscription MLS de sa propriété même si la propriété n’est pas vendue. Je pense raisonnablement que l’inscription sur MLS est une pratique parmi tant d’autres pour diffuser une inscription et non une finalité en soi. Le consommateur sera le grand perdant de la décortication de l’opération de courtage. Plus d’opinion de la valeur marchande, plus de négociations, plus de services-conseils sur les aspects légaux d’une transaction, plus de formulaires à compléter, plus de présence lors des inspections, etc.
Comment protéger le public si une opération de courtage se définit par une seule pratique de publicité faite par un courtier et non jugée dans sa globalité par l’ensemble des actions posées par le courtier pour vendre une propriété ? J’ai personnellement interpelé les membres du conseil d’administration de la Chambre immobilière de Montréal, ainsi que ceux de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour faire valoir le caractère insidieux de cette entente. Elle ouvre la porte à ce que le courtier ne devienne qu’un simple accessoire dans l’opération de courtage. Je pense au contraire que le courtier est essentiel et ne peut être remplacé par le simple acte de diffusion d’une propriété sur un site internet prisé.
Si une loi règlemente le courtage immobilier, c’est pour obliger le courtier à offrir en vente les propriétés avec loyauté, diligence et surtout, avec compétence. Il doit honorer ces principes pour conserver son droit de pratique au Québec. Il faut comprendre ici que la pratique du courtage immobilier est un droit obtenu selon des règles définies par cette loi et non pas un privilège accordé arbitrairement. Comme courtier qui a qui a cœur sa profession, je ne supporte pas qu’on me demande d’être médiocre pour que mes services coûtent moins chers. L’opération de courtage visant l’achat et la vente d’une propriété est trop importante pour que collectivement on ne l’encadre pas globalement par une loi. C’est un choix et un projet de société.
Le marché mieux comprisLe prix Nobel d’économie a été attribué cette année à trois économistes (Peter Diamond, Dale Mortensen et Christopher Pissarides) dont les travaux donnent un éclairage nouveau sur le fonctionnent des marchés. Selon l’image traditionnelle du marché, acheteur et vendeur parviennent à se trouver l’un et l’autre immédiatement, sans coût et en disposant d’un information pertinente sur les prix. «MAIS CE N’EST PAS CE QUI SE PASSE EN RÉALITÉ» que mentionnait le comité Nobel dans son communiqué. Par leurs travaux, les trois lauréats ont amélioré la compréhension des marchés sur lesquels existent des frictions qui empêchent des acheteurs de satisfaire leur demande et certains vendeurs d’écouler leur offre. Ils ont démontré que cela arrive à cause d’une information imparfaite et surtout par la trop grande diversité de ce qu’offrent concrètement les vendeurs et demandent les acheteurs. Cette théorie peut être illustrée par le cas simple entre l’acheteur et le vendeur d’un produit, comme celui de l’immobilier. Favoriser la rencontre des besoins entre un acheteur et un vendeur: un travail parfois complexe et un métier en soi.
Ce billet est inspiré ce matin par un article de Éric Desrosier dans Le Devoir, qui s’est inspiré d’un fil de nouvelle de REUTERS et qui lui s’inspire du communiqué du comité Nobel. Inspirons-nous à notre tour !
Un petit mot pour vous inviter à aller lire le blog de ma collègue http://caroljarry.blogspot.com. Elle jette un regard complémentaire et fort pertinent sur le même sujet.
