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Vingt ans, forte et bien en selle au Québec, la bannière La Capitale est maintenant Via Capitale depuis le 6 mars dernier. Premier réseau de courtiers à avoir développé un site internet en 1996, la célèbre ritournelle se chantera dorénavant «viacapitalevendu.com». Plus qu’un changement de marque de commerce, la bannière souhaitait pour ses vingt ans une nouvelle image qui reflète plus fidèlement son identité propre. Quelle est-elle ?

Ce qui frappe au premier abord dans cette nouvelle campagne, c’est l’audace d’une entreprise de profiter de son 20ième anniversaire pour s’effacer d’une certaine façon. Examinez par exemple l’image publicitaire au haut de ce texte. La marque de la bannière devient secondaire au profit du caractère humain d’une transaction immobilière. Par rapport à l’ancienne pancarte, l’espace réservé au nom de la bannière a diminué. Ainsi, la marque de commerce de la bannière devient plutôt une façon de voir l’immobilier: les gens avant le nom. Cette philosophie d’affaire constitue son identité propre, la marque Via Capitale.

Le mot via signifie à travers, par l’intermédiaire de, un passage, une rue, une voie; un parcours de vie et une trajectoire résidentielle. À travers l’immobilier, il y a définitivement une histoire de nous- même, du moins des souvenirs associés aux maisons qu’on a habitées. Il apparaît ainsi impensable de s’intéresser aux maisons si les gens ne nous intéressent pas. Lors d’une transaction immobilière, nous retenons qu’il y a des personnes et des liens entre ces personnes. La plupart des gens vendent ou achètent avec un courtier via une bannière, rarement avec une bannière via un courtier. Vous constaterez d’autres innovations sur les pancartes. Il y a des pictogrammes qui annoncent les points forts de la propriété, ainsi que des codes QR par lesquels les clients intéressés peuvent avoir accès instantanément à plus d’informations sur la maison via leur téléphone intelligent. On dit toujours que tout va très vite! Les deux dernières décennies nous ont apporté des changements importants, tant au niveau technologique que dans la manière de faire les choses.

Via Capitale a compris que d’allier l’innovation technologique à une approche professionnelle et humaine en matière immobilière est un gage de succès ! Et la bannière a choisi de continuer à souligner l’importance des principaux acteurs lors d’une transaction immobilière. Dans cette voie, elle a repensé son site internet pour le rendre plus convivial. À titre de courtier qui doit choisir son agence et sa bannière, tous ces changements reconfirment mon choix d’il y a plusieurs années. Pour une grande entreprise, la tentation peut parfois être forte de mettre l’accent uniquement sur le développement d’outils technologiques et de profiter de la facilité de l’internet. Deux choix possibles se présentaient alors et qui rappellent l’histoire récente de l’invention de l’ordinateur personnel et les succès de Apple à ses débuts. On se souvient à l’époque qu’il y avait deux philosophies qui s’opposaient : l’ordinateur changerait le monde ou bien l’ordinateur devait s’adapter au monde. Le second courant s’est imposé naturellement. Ne jamais perdre contact avec l’aspect humain lors d’une relation d’affaire, restera toujours la meilleure voie dans l’innovation.

SOURCE: Bouchard Pagé Tremblay, avocats.

Un acheteur s’est désisté d’une promesse d’achat. Les vendeurs l’ont remise en vente sans courtier. Ils poursuivent l’acheteur pour 72 000$ pour dommages après avoir revendu leur propriété à d’autres acheteurs. Le recours est REJETÉ. Le tribunal a décidé qu’en agissant sans courtier, les vendeurs ont réduit leur bassin de clients. Ils n’ont pas pris les moyens pour réduire leurs dommages. ( Mercier c Bernier 2009).

Voir QCCS 4758 à www.jugements.qc.ca

Vous souriez? Comme moi, vous pouvez vous réjouir! L’année qui commence est l’aboutissement d’importants changements dans le domaine immobilier au Québec. Tout a débuté officiellement le 1er mai dernier avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le courtage immobilier. Le premier impact visible de la nouvelle législation a été un changement de titre; votre agent est devenu votre courtier immobilier.
Banal à première vue, cette modification vient globalement concrétiser un fait bien réel sur le terrain. Plus qu’un simple vendeur, votre courtier est aujourd’hui un véritable conseiller et aussi le seul intermédiaire formé et habilité à faire du courtage immobilier. De la même façon qu’un courtier en valeurs mobilières, le courtier immobilier a aussi des obligations et des responsabilités envers ses clients. Il possède un droit de pratique seulement s’il maintient en vigueur son permis de courtier. Il peut perdre son permis d’exercice au même tire qu’un mauvais conducteur automobile qui cumule des points de démérite. Plus que jamais avec la nouvelle loi, le permis est un droit qui se mérite et jamais un privilège.
La protection du public est ainsi au cœur de la nouvelle loi. Une nouvelle entité, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), remplacera désormais l’Association des courtiers et des agents immobiliers au Québec (ACAIQ).
Cet organisme, dont l’unique mission est de protéger le public, peut maintenant compter sur des mécanismes renforcés d’examen des pratiques par le syndic, le comité d’inspection et le comité de discipline. Des formations continues seront maintenant obligatoires et les courtiers sont désormais solidairement responsables, avec l’agence qu’ils représentent, de préjudices qui pourraient découler de leurs fautes professionnelles. Cette nouvelle loi oblige maintenant individuellement tous les courtiers et non seulement les agences à détenir une assurance responsabilité professionnelle, en plus d’assujettir les courtiers débutants à certaines règles particulières, le temps qu’ils acquièrent l’expérience nécessaire.

 
De personne à personne
Personnellement, je me réjouis grandement de ces changements qui reflètent ma philosophie de pratique depuis mes débuts en immobilier, comme celle d’une part continuellement croissante de mes collègues courtiers. La nouvelle loi confirme l’évidence qu’il y a avant tout des personnes impliquées dans une transaction immobilière. L’acheteur et le vendeur sont des personnes physiques qui s’échangent un bien important. Pour les accompagner et les conseiller, ils retiennent également les services d’une personne avant celle d’une agence ou d’une bannière. Le courtier est obligatoirement une personne physique et la nouvelle loi confirme le caractère personnalisé derrière chaque transaction immobilière : une affaire de cœur et de raison
Le beau-frère a aussi bon cœur, mais est-il compétent pour autant ?
L’obligation de conseils est toujours encadrée dans la nouvelle loi, mais ce qui l’est davantage ce sont l’examen et l’inspection de son savoir-faire. Un ensemble impressionnant de règlements et bientôt des nouveaux formulaires viennent encadrer les pratiques du courtier pour mieux protéger le public. Le bon cœur du beau-frère ou les belles couleurs d’un site internet populaire ne suffisent plus pour accompagner des personnes dans le plus important investissement de leur vie. De plus, un service d’assistance téléphonique au public est maintenant reconnu depuis la nouvelle loi. Mettre au premier plan le courtier immobilier, c’est donc aussi l’affaire de mieux encadrer son savoir-faire et de vérifier sa compétence.

 
Certification «Qualité Service à la Clientèle» QSC
Dans cette veine, j’ai reçu le 14 janvier dernier la Certification QSC qui est un nouveau programme dont l’objectif est de garantir des pratiques en conformité avec les plus hauts standards de l’industrie immobilière. Nous sommes plusieurs centaines à avoir déjà obtenu cette certification au Québec. Les courtiers immobiliers certifiés QSC s’engagent à suivre les règles de l’art dans le domaine immobilier en présentant par écrit à leurs clients la Garantie « Qualité du service à la clientèle ». Après chaque transaction immobilière, dans le but d’évaluer la satisfaction de la clientèle, une firme de recherche indépendante envoie au client, vendeur et acheteur, un questionnaire sur la qualité du service à la clientèle. Ce sondage vise à déterminer si le courtier a bien rendu tous ces services et sert à mesurer le niveau de satisfaction du client face à ces services. Nos clients évalueront nos services et la certification QSC ne sera pas un privilège mais jugée au mérite.
D’ici quelques semaines, vous verrez concrètement d’autres changements significatifs qui vont dans le sens de la philosophie à l’origine de la nouvelle loi sur le courtage immobilier et de la certification QSC. Alors, vous pourrez sans contredit encercler l’année immobilière 2011 comme celle du consommateur.

46 raisons de vendre ou d’acheter avec un courtier immobilier

Une raison générale et 45 autres raisons de vendre et d’acheter avec un courtier immobilier, selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (OACIQ) et de protection du public.

Raison générale: le service offert par un courtier immobilier est l’un des rares services professionnels que l’on paye seulement après l’obligation d’un résultat : la vente d’un immeuble. Ainsi, un courtier n’a pas droit à sa rétribution si l’immeuble n’est pas vendu.

45 autres raisons:

1 Le courtier aide le vendeur à obtenir le meilleur prix pour sa propriété.

2 Le courtier possède la formation, l’expérience et la connaissance du marché pour que la transaction se fasse dans les règles de l’art et ne réserve aucune surprise.

3 Le courtier dresse un bilan de l’état de votre propriété et vous conseille sur les améliorations à apporter pour la mettre en valeur.

4 Le courtier dispose de tous les outils pour bien mettre en marché votre propriété.

5 Le courtier a accès à un bassin d’acheteurs sérieux.

6 Le courtier prévient et règle les problèmes.

7 Le courtier conseille le vendeur et l’acheteur pour conclure leur transaction immobilière de façon satisfaisante.

8 Le courtier aide le vendeur et l’acheteur à bien cerner leurs besoins.

9 Le courtier négocie pour l’acheteur les meilleures conditions d’emprunts.

10 Le courtier vous accompagne étape par étape

11 Le courtier vous procure la tranquillité d’esprit en vous assurant une transaction sans tracas ni soucis.

12 Le courtier possède toutes les qualifications requises pour rendre de bons services.

13 Le courtier a l’obligation de promouvoir les intérêts de ses clients et de protéger leurs droits.

14 Le courtier facilite la communication entre le vendeur et l’acheteur.

15 Le courtier a une connaissance des phénomènes régionaux : pyrite, vermiculite, radon, etc.

16 Le courtier renseigne ses clients sur l’état du marché de l’immobilier dans la région à la suite d’une analyse comparative détaillée.

17 Le courtier dispose d’outils à la fine pointe de la technologie.

18 Le courtier voit à la gestion de tous les aspects reliés à la vente ou l’achat de votre propriété.

19 Le courtier vous permet de poursuivre vos occupations professionnelles et personnelles.

20 Le courtier reçoit tous les appels, coordonne les visites avec les acheteurs potentiels et assure les suivis.

21 Le courtier vous évite les ennuis occasionnés par la sollicitation abusive.

22 Le courtier aide ses clients à rassembler tous les documents légaux requis.

23 Le courtier analyse les besoins de l’acheteur et sa capacité financière dans le but de fixer un prix d’achat.

24 Le courtier a accès à l’information juste et complète pour l’acheteur.

25 Le courtier vous avise rapidement de toutes nouvelles propriétés correspondant à vos besoins.

26 Le courtier vous conseille en matière d’inspection préachat.

27 Le courtier présente à ses clients toutes les promesses d’achat écrites et négocie les meilleures conditions.

28 Le courtier conseille le vendeur sur les déclarations à faire sur sa propriété.

29 Le courtier a les compétences pour rédiger des contrats clairs.

30 Le courtier a l’obligation de vérifier les informations qu’il transmet.

31 Le contrat de courtage établit un lien professionnel entre le courtier et le client et consigne officiellement les obligations auxquelles il s’engage envers lui.

32 Accès au centre de renseignements Info OACIQ pour obtenir de l’information concernant vos droits comme vendeur et acheteur et sur la Loi sur le courtage immobilier ainsi que sur les activités, produits et services de l’Organisme.

33 Le courtier doit divulguer à l’acheteur tout facteur dont il a connaissance pouvant affecter défavorablement la propriété.

34Le courtier diminue les risques de recours contre le vendeur.

35 Le courtage immobilier au Québec est encadré par l’OACIQ.

36 Le public est protégé grâce aux nombreux formulaires conçus par l’OACIQ auxquels le courtier a accès.

37 Un examen d’entrée dans la profession a pour but d’assurer aux consommateurs que les courtiers détiennent les compétences nécessaires pour leur offrir un service adéquat.

38 Le courtier a accès à plus d’une trentaine d’activités de formation continue et son code de déontologie lui impose de mettre ses connaissances à jour.

39 Le courtier doit suivre des activités de formation continue obligatoire imposées par l’OACIQ.

40 Le courtier effectue le suivi concernant la réalisation des diverses conditions consignées à la promesse d’achat.

41 Accès au service Assistance OACIQ pour solliciter l’aide de l’Organisme en cas de besoins.

42 Possibilité de déposer une demande d’enquête au bureau de la Syndique.

43 Le comité d’inspection de l’OACIQ s’assure que les méthodes de travail des courtiers sont conformes aux règles de la profession par l’inspection des dossiers, livres et registres.

44 Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier a le pouvoir d’indemniser le consommateur victime d’une fraude, de manœuvres dolosives (malhonnêtes) ou de détournement de fonds.

45 L’assurance responsabilité professionnelle que doivent souscrire les courtiers offre une protection financière supplémentaire aux consommateurs en cas de faute, erreur, négligence ou omission.

Référence: Site internet de l’OACIQ

L’Homme, Alexandre Calder (1967)

Ce billet a été inspiré à la lecture ce matin d’un texte de Stéphane Baillargeon dans Le Devoir. J’ai été stupéfait d’y apprendre que la dernière oeuvre artistique monumental à couronner une place publique à Montréal remonte à 1967, soit celle de L’homme de Calder, plantée dans le Parc-Jean-Drapeau. Il y a 43 ans.
Après, il y a eu bien sûr la fontaine de Riopelle, La Joute (1970), déplacée dans la controverse du parc Olympique à son emplacement actuel sur la Place de Jean-Paul-Riopelle, entre le Palais des congrès et l’édifice de la Caisse de dépôt et de placement (CDP). Comme cette oeuvre a été déplacée sans jamais être remplacée au parc Olympique, le journaliste Stéphane Baillargeon souligne judicieusement qu’on ne peut la considérer comme neuve. Après 1967 ou 1970, c’est le vide presque total. Mis à part quelques oeuvres de quartier comme Les Leçons singulières (I et II) de Michel Goulet à la place Roy et au parc Lafontaine, on n’a pu admirer rien d’autre d’emblématique que le Stade Olympique, dont le caractère monumental relève d’or plutôt que d’art dans l’imaginaire de beaucoup de contribuables montréalais ou des fumeurs québécois.

Riopelle-La Joute

Pourtant, chaque voyageur que nous sommes savons que l’art public fait partie intégrante de nos souvenirs de vacances les plus durables et de l’image emblématique des lieux qu’on visite. Les grandes métropoles touristiques se différencient par les monuments et les oeuvres d’art public qui s’y trouvent et auxquels on s’identifie.

Désolé pour les artisans des nombreux festivals à Montréal, mais je pense qu’un festival restera sur le plan touristique toujours éphémère, tandis qu’une œuvre d’art public survivra à son créateur et aux contribuables qui l’ont financé. À l’évidence, la valeur relative dans le temps d’une œuvre d’art public est supérieure à un festival. Par conséquent, il m’apparaît clair que la place Jean-Paul-Riopelle ou la place des festivals sont des investissements publics davantage structurants. À cette dernière place publique créée à Montréal pour accueillir les festivals, nos représentants ont malheureusement oublié d’y prévoir une oeuvre permanente d’art public pour marquer davantage cet espace urbain dans notre subconscient. Pour l’instant, on s’y déplace que le temps d’un festival et le lieu devient presque sans signification le reste de l’année.

Les leçons singulières II, Michel Goulet (1991)

Une œuvre publique est aussi unique et sa durée dans le temps dépassera l’intérêt partisan de l’enveloppe brune. Le béton et la pierre sont malheureusement trop associés en ce moment aux intérêts financiers et politiques. L’artiste dont on paye l’œuvre aujourd’hui va tirer instantanément un bénéfice de son travail. Surtout, cet intérêt lui survivra et deviendra rapidement l’héritage de sa génération comme celles des générations qui suivront après.

Melvin Charney

Investir dans l’art public rapporte gros et longtemps, mais malheureusement pas assez à ceux dont les intérêts sont à court terme. Désolé pour l’éphémère, mais il est aussi profitable à mes yeux d’investir tout autant collectivement dans la mémoire ou l’art public.

Qui n’a pas déjà entendu cette affirmation surprenante : «le home staging ou la mise en valeur d’une propriété rapporte gros aux vendeurs». Certains spécialistes avancent des chiffres étonnants et parlent d’une valeur ajoutée d’une propriété qui se situerait entre 2 et 5 %, voire jusqu’à 20 % pour les résidences de prestige. Sur le terrain, qu’en est-il vraiment ?
Comme courtier, je peux affirmer sans l’ombre d’un doute que les acheteurs sont davantage séduits par la propreté, l’ordre, la luminosité, l’espace, voire un sentiment d’être chez soi à l’instant même de leur visite. Lorsque je visite pour la première fois une telle propriété, j’aurais cette phrase pour la décrire : «cette propriété est agréable à visiter». Mais si vous me demandez si cette propriété va se vendre entre 2% et 20% de plus qu’une propriété comparable qui n’a pas été mise en valeur, je vous répondrais sans hésitation un gros NON.
Vous comprendrez que je traite ici des propriétés dont le vendeur soigne la présentation pour séduire un acheteur potentiel. J’exclus ici toutes celles qui subissent des rénovations majeures. Dans ce dernier cas, il ne s’agit pas d’une valorisation superficielle, mais plutôt d’une revalorisation importante de la propriété. On parle alors d’une mise à niveau dont les règles de mise en marché visent la clientèle des nouvelles constructions.
En revanche, si on me parle d’une valorisation superficielle d’une propriété, je dis toujours à mes clients que le home staging présente un avantage certain pour ramener au niveau de ses comparables une propriété qui au départ se présente moins bien ou apparaît de qualité inférieure. Par sa mise en valeur, on cherchera ici à maintenir le prix de vente pour qu’il corresponde davantage aux prix vendus observés pour des propriétés comparables. Par ailleurs, un autre bénéfice d’une valorisation résidentielle est de favoriser un délai de vente plus rapide. Sur le terrain, il est fréquent de voir se vendre plus rapidement les maisons qui se présentent mieux que ses concurrentes désordonnées, embourbées ou mal aménagées.
Ceci étant dit, il faut être bien conseillé avant d’engager des centaines de dollars en améliorations diverses pour vendre à meilleur prix sa propriété. Dans mon esprit, le home staging n’est et ne sera qu’une mise à niveau d’une propriété initialement désavantagée. Sachez que les acheteurs ne visitent pas qu’une seule propriété. L’erreur qu’on fait souvent est de penser que les acheteurs ne savent pas ce qu’ils veulent. Ils ne paieront pas plus cher que leur budget initial parce que les murs ont été repeints ou l’espace est mieux utilisé. Les critères à la base des décisions d’acheter sont en ordre d’importance : la localisation, le prix, la dimension et les caractéristiques propres d’une propriété. Prenez par exemple un acheteur qui visite deux propriétés situées dans le même quartier, ayant la même dimension et construite par le même entrepreneur avec les mêmes matériaux. Si le prix demandé est plus élevé pour celle qui a été valorisée, je vous assure que l’acheteur arrêtera son choix vers la propriété dont le prix demandé initial est moins élevé. Bien que la décision d’acheter une nouvelle résidence est loin d’être uniquement cérébrale ou rationnelle, les considérations plus subjectives exercent une influence d’importance variable d’une personne à l’autre. Quant au prix, son influence est indéniable et mesurable. Méfiez-vous des gens qui affirmeront dans un bulletin comme celui-ci que les prix des maisons ont augmenté en octobre, notamment parce que les propriétés vendues ont été valorisées.
Mes clients m’ont souvent demandé s’ils doivent refaire la cuisine, la salle de bain ou le revêtement des planchers, réparer un mur, repeindre une pièce, désembourber un espace ou se débarrasser du mobilier inutile. Il est toujours préférable de commencer par un bon ménage, mais jamais refaire des pièces aussi importantes que la cuisine et la salle de bain. Si vous pensez qu’il faille refaire la cuisine ou la salle de bain, dites-vous que cela vous coûtera toujours moins cher de demander un prix moins élevé afin de laisser l’acheteur décider pour lui-même.
Il ne faut donc jamais entreprendre de gros travaux dans l’espoir de vendre à meilleur prix. Pour positionner sa propriété sur le marché, sachez qu’il vaut mieux d’abord bien connaître ce que des acheteurs ont récemment payé pour une propriété semblable à la vôtre. À ce moment là seulement, vous pourrez véritablement vous comparer et prendre les meilleures décisions afin de tirer le maximum d’une transaction immobilière.

Il y a de ces grands esprits dont les paroles me donnent des ailes. Bill Clinton est de ceux-là. À Montréal, hier, il a affirmé «nous vivons dans une monde où les gens se sont détachés des faits». Avec son éloquence habituelle, il en a profité pour lancer une flèche à ses adversaires républicains et lançé «personne ne veut payer de l’impôt» parce que ceux qui ont du pouvoir n’aime jamais voir l’état dans leurs pattes. Or «les faits» démontrent, selon lui, que les baisses d’impôt et la déréglementation économique représentent une menace pour la prospérité. Une réalité illustrée par la récente crise économique, la pire depuis 1929. Le marché laissé à lui-même conduit à des effets pervers.

En lisant ces paroles, j’ai eu une pensée pour notre loi sur le courtage immobilier qui règlemente le courtage immobilier au Québec. La loi actuelle adoptée en mai dernier est le fruit de plus de 50 ans de législation afin de protéger les consommateurs contre des pratiques douteuses et des fraudes dans les opérations de courtage. À titre de courtier dont le droit de pratique est régit par cette loi, je pense qu’il faille se méfier des personnes qui souhaitent une déréglementation du courtage immobilier au Québec.

Depuis une semaine, les médias se font l’écho d’une entente à l’amiable entre l’Association Canadienne de l’immeuble (ACI) et le Bureau de la concurrence du Canada, permettant aux consommateurs de vendre leur maison à moindre coût parce que les courtiers pourront désormais offrir des services réduits. Puisqu’au Québec une loi encadre les opérations de courtage immobilier, certains ont soutenu le fait que notre législation bloque peut-être la réduction des frais de courtage.

L’objectif premier visé de cette loi est la protection de l’acheteur et du vendeur dans une transaction immobilière. Elle vise donc l’encadrement de l’ensemble des pratiques d’une opération de courtage. Les frais de courtage ne sont pas fixés par la loi et le législateur ne peut pas et n’a judicieusement pas voulu s’immiscer dans les lois du marché. Les frais de courtage sont négociés à la prise du contrat de courtage, entre le vendeur et le courtier. Faites venir trois courtiers et vous aurez trois prix pour le même service. Les règles du marché ne sont pas différentes parce qu’ils existent une loi sur le courtage immobilier au Québec. C’est la même chose lorsqu’on cherche un comptable, un couvreur ou un dentiste. Certains observateurs souligne que cette entente arrachée par le Bureau de la concurrence du Canada est une grande victoire parce qu’elle fera diminuer les coûts du courtage au pays. Voyons donc ! Si les coûts sont réduits, ce n’est pas à cause d’une plus grande concurrence, c’est parce qu’on diminuera le niveau de services offert par un courtier immobilier.

En économie 101, on apprend qu’on ne réduit pas le prix de la patate en diminuant la qualité de la patate, mais en augmentant la quantité de patates offertes. Et si vous réduisez la qualité d’un produit, son prix diminuera parce que la demande pour ce produit diminuera. C’est comme si vous demandiez à votre plombier d’être moins bon, votre comptable de ne pas trop savoir compter ou à votre dentiste d’être plus arracheur qu’un soigneur de dents. C’est certain que cela vous coûtera moins cher. Dans une opération de courtage, le consommateur sera assurément moins servi si on cherche à diminuer l’étendue des services. Pourtant, la recette est simple : faites venir plusieurs courtiers qui se concurrenceront pour obtenir un contrat de vente de votre maison. D’autres observateurs applaudissent précisément l’élément de l’entente qui permet à un consommateur de retenir les services d’un courtier que pour diffuser sa propriété sur le site MLS. Ils ont prétendu par ailleurs qu’il y aura une résistance de la part des courtiers qui ne voudront pas engager leur responsabilité à moindre coût. Si je m’oppose à cette entente, ce n’est pas seulement pour ce motif, mais parce qu’elle vient redéfinir et édulcorer la pratique du courtage immobilier au Québec. Le courtier n’est pas un accessoire au courtage immobilier et je n’ai pas être payé s’il n’y a pas d’opération de courtage. Qui plus est, chacun est libre de vendre sa propriété avec ou sans intermédiaire au Québec.

Il existe une diversité de sites internet pour le faire. Mais historiquement, des abus et des pratiques douteuses ont amené le Québec à légiférer pour encadrer l’ensemble des pratiques de courtage si une personne décide de le faire avec un courtier. Par cette entente, on prétend rendre service au consommateur en voulant maintenant leur faire payer pour un service qui était autrefois gratuit. En effet, la loi sur le courtage immobilier précise que le courtier a droit à une rétribution seulement lorsque la propriété est vendue. À l’inverse, la clause du contrat de courtage qui autorise à inscrire la propriété sur le site MLS ne donne droit à aucune rétribution. Ainsi, le consommateur payera dorénavant pour l’inscription MLS de sa propriété même si la propriété n’est pas vendue. Je pense raisonnablement que l’inscription sur MLS est une pratique parmi tant d’autres pour diffuser une inscription et non une finalité en soi. Le consommateur sera le grand perdant de la décortication de l’opération de courtage. Plus d’opinion de la valeur marchande, plus de négociations, plus de services-conseils sur les aspects légaux d’une transaction, plus de formulaires à compléter, plus de présence lors des inspections, etc.

Comment protéger le public si une opération de courtage se définit par une seule pratique de publicité faite par un courtier et non jugée dans sa globalité par l’ensemble des actions posées par le courtier pour vendre une propriété ? J’ai personnellement interpelé les membres du conseil d’administration de la Chambre immobilière de Montréal, ainsi que ceux de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour faire valoir le caractère insidieux de cette entente. Elle ouvre la porte à ce que le courtier ne devienne qu’un simple accessoire dans l’opération de courtage. Je pense au contraire que le courtier est essentiel et ne peut être remplacé par le simple acte de diffusion d’une propriété sur un site internet prisé.

Si une loi règlemente le courtage immobilier, c’est pour obliger le courtier à offrir en vente les propriétés avec loyauté, diligence et surtout, avec compétence. Il doit honorer ces principes pour conserver son droit de pratique au Québec. Il faut comprendre ici que la pratique du courtage immobilier est un droit obtenu selon des règles définies par cette loi et non pas un privilège accordé arbitrairement. Comme courtier qui a qui a cœur sa profession, je ne supporte pas qu’on me demande d’être médiocre pour que mes services coûtent moins chers. L’opération de courtage visant l’achat et la vente d’une propriété est trop importante pour que collectivement on ne l’encadre pas globalement par une loi. C’est un choix et un projet de société.

Nouvelle tendance en décoration intérieure, le style Vintage fait lentement mais sûrement son apparition à Montréal. Le « Vintage » apparaît dans la mode avant de faire son entrée dans la décoration intérieure; ce style consiste à réutiliser des vieux objets design (ou d’apparence) pour en faire une décoration tout à fait actuelle.

Pour le mobilier, la tendance s’observe aujourd’hui dans les catalogues des boutiques à la mode comme la Maison Corbeil, voire Roche Bobois qui a demandé à Jean-Paul Gaultierde contribuer à sa nouvelle collection anniversaire. Il s’agit de meubles architecturaux copiant des styles anciens. Le vieillot dans un espace contemporain a donc la cote et «c’est classe»

Sans aucun doute, la protection de l’environnement et la valorisation des objets fabriqués avec des matières recyclées sont les courants récupérés à travers le Vintage. Tant mieux ! Le bois comme matière retrouve ainsi ses lettres de noblesse. Exit le bois teint couleur espresso ou le mobilier de contreplaqué ! Le grain du bois et sa couleur naturelle sont les détails qu’on souhaite maintenant voir.

En immobilier, ce style trouve des débouchés dans les nouveaux projets résidentiels certifiés Leed. Les nouvelles vanités, les comptoirs de cuisine, les revêtements des planchers en bois sont fabriqués de matière brute. Dans le stock ancien, les propriétaires apprécient davantage le bois. Peut-être réapparaîtront les beaux balcons en bois qui ont fait jadis la renommée du paysage urbain montréalais.

Pour un aperçu de ce style en mobilier et décoration intérieure, je vous conseille les sites suivants :

- la collection souche à www.maisoncorbeil.com;

- la collection Jean-Paul Gaultier à www.roche-bobois.com;

- le site de la boutique www.lamaisondubamboo.com .

Le prix Nobel d’économie a été attribué cette année à trois économistes (Peter Diamond, Dale Mortensen et Christopher Pissarides) dont les travaux donnent un éclairage nouveau sur le fonctionnent des marchés. Selon l’image traditionnelle du marché, acheteur et vendeur parviennent à se trouver l’un et l’autre immédiatement, sans coût et en disposant d’un information pertinente sur les prix. «MAIS CE N’EST PAS CE QUI SE PASSE EN RÉALITÉ» que mentionnait le comité Nobel dans son communiqué. Par leurs travaux, les trois lauréats ont amélioré la compréhension des marchés sur lesquels existent des frictions qui empêchent des acheteurs de satisfaire leur demande et certains vendeurs d’écouler leur offre. Ils ont démontré que cela arrive à cause d’une information imparfaite et surtout par la trop grande diversité de ce qu’offrent concrètement les vendeurs et demandent les acheteurs. Cette théorie peut être illustrée par le cas simple entre l’acheteur et le vendeur d’un produit, comme celui de l’immobilier. Favoriser la rencontre des besoins entre un acheteur et un vendeur: un travail parfois complexe et un métier en soi.
Ce billet est inspiré ce matin par un article de Éric Desrosier dans Le Devoir, qui s’est inspiré d’un fil de nouvelle de REUTERS et qui lui s’inspire du communiqué du comité Nobel. Inspirons-nous à notre tour !

Un petit mot pour vous inviter à aller lire le blog de ma collègue http://caroljarry.blogspot.com. Elle jette un regard complémentaire et fort pertinent sur le même sujet.

La forte activité immobilière dans la métropole a eu un effet direct sur la valeur foncière des propriétés, soit le montant servant de base de calcul du montant des taxes municipales et scolaires. Il faudra toutefois attendre le dépôt du budget fin novembre pour connaître l’impact réel de cette hausse sur le compte de taxes en 2011.

Sur l’île de Montréal, la valeur des immeubles résidentiels a grimpé de 23,5 % entre 2006 et 2009, soit les deux années de référence pour la confection des deux derniers rôles d’évaluation. Comme prévu, ce sont les arrondissements du Plateau Mont-Royal (35,6%), du Sud-Ouest (32,2%), de Rosemont-Petite-Patrie (29,4%) et de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (27,2%) qui enregistrent les plus fortes augmentations.

Doit-on se réjouir de la hausse de notre évaluation municipale?

Du point de vue d’un propriétaire, la hausse de l’évaluation municipale est sans doute une bonne nouvelle, voire rassurante quant au fait que notre propriété prend de la valeur. Effectivement, cela fait toujours un petit velours de constater que notre achat est aussi un investissement.

À l’inverse, du point de vue d’un contribuable, une hausse significative de la valeur foncière de notre propriété est une nouvelle parfois angoissante. Pour éviter un fardeau important aux contribuables, la municipalité a diminué dans le passé son taux d’imposition. Elle a également décidé d’étaler le montant de la hausse sur trois ans. On verra dans le prochain budget ce que la Ville décidera cette fois-ci. Néanmoins, si la variation de votre évaluation dépasse largement l’augmentation moyenne de la valeur des propriétés sur l’Île de Montréal, il est fort probable que vos taxes augmenteront proportionnellement plus que la moyenne des augmentations.

Vous pouvez déjà consulter en ligne votre évaluation municipale à (www.ville.montreal.qc.ca/evalweb). Si vous êtes en désaccord avec votre nouvelle évaluation, prenez note que vous pouvez la contester jusqu’au 30 avril prochain. Vous pouvez obtenir la procédure de révision sur le site internet de la Ville. Comme les rôles sont confectionnés conformément à la loi sur la fiscalité municipale au Québec, le formulaire est le même pour toutes les municipalités au Québec et il est disponible auprès des services municipaux responsables de l’évaluation.

Valeur municipale versus la valeur marchande de votre propiété

En dépit du fait que votre nouvelle évaluation municipale est un bon indicateur de l’évolution de la valeur marchande de votre propriété, j’insiste pour dire qu’elle ne correspond absolument pas à sa valeur actuelle sur le marché de la revente. Les municipalités ne vérifient qu’à tous les trois ans la variation des valeurs des propriétés sur leur territoire. Ainsi, le nouveau rôle actuel a comme référence le marché immobilier au 1 juillet 2009. Les évaluations municipales sont donc toujours décalées par rapport au marché réel. Par exemple, si on examine la fiche MLS d’un duplex vendu à Rosemont en janvier 2010, les montants indiqués de l’évaluation municipale avaient comme référence le marché immobilier des duplex avoisinants vendus en 2005. Ceci explique un écart toujours important de l’évaluation municipale avec les prix observés au moment de la vente.

De plus, les évaluateurs de la Ville ne visitent pas toutes les propriétés. Ils confectionnent le rôle d’évaluation par la recherche d’unités de voisinage témoin par catégorie d’immeuble et par quartier. Il y en a 4000 sur tout le territoire de l’Île de Montréal. Plus particulièrement, ils examinent attentivement et visitent les propriétés vendues durant l’année de référence. Ils tiennent compte également des rénovations faisant l’objet de demandes de permis et des nouvelles constructions. Bien que représentative du marché immobilier, cette évaluation reste globale et elle ne tient pas compte des caractéristiques propres à chacun des immeubles. Il serait fastidieux mais surtout trop couteux d’évaluer individuellement tous les immeubles du territoire d’une municipalité.

Avant de ranger votre avis d’évaluation, il est important d’y jeter un coup d’oeil attentif. Il est aussi très sage et instructif d’examiner votre évaluation foncière en la comparant avec celles de vos voisins. Les avis d’évaluation sont publics et tous disponibles sur l’internet. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à communiquer avec moi.

Il m’est arrivé à quelques reprises, mais rarement quand même, qu’un client me demande le prix payé par le vendeur pour sa propriété. On pourrait penser à tort que cette information est confidentielle, mais elle est publique et disponible sur le site internet du Registre foncier du Québec.

Cette information a sans doute un intérêt anecdotique mais d’aucune façon il s’agit d’une donnée pertinente en immobilier : elle ne permet pas d’établir la valeur d’une propriété et encore moins elle ne sert pour en négocier le prix.

À l’intar des institutions bancaires et des professionnels de l’immobilier qui ne tiennent pas compte de cette information, voici pourquoi monsieur et madame tout le monde devrait accorder peu d’importance au prix d’achat antérieur d’une propriété pour en établir la valeur actuelle.

Avant tout, il est important d’aborder la façon dont est déterminé la veleur marchande d’une propriété. Le prix d’un bien est toujours déterminé en le comparant avec un autre bien et le plus souvent avec un bien comparable. En immobilier, on cherche avant tout à établir le prix d’une propriété en la comparant avec d’autres propriétés vendues dans un passé récent, soit au cours des six derniers mois. Dans un même segment de marché, les caractéristiques de chacune des propriétés peuvent en faire varier le prix. On procédera à des redressements pour ramener chacune des propriétés comparables. On ajustera ainsi le prix de la propriété à évaluer en tenant compte de ses caractéristiques propres et des caractéristiques des autres propriétés dans un même segment de marché. La moyenne des prix obtenue nous permettra à la fin d’obtenir une opinion assez précise de la valeur marchande d’une propriété. Cet exercice demande de l’expérience sur le terrain et il faut avoir visité plusieurs propriétés.

Cette méthode pour évaluer le prix d’une propriété se nomme la technique de parité. Elle est aussi la plus utilisée par les évaluateurs agrées, les banques et les professionnels de l’immobilier. S’il n’existe aucune vente dans un segment de marché permettant l’emploi de cette technique, on utilisera la technique des coûts de construction, soit la dépense à faire pour reconstruire à neuf. Mais comme pour la technique de parité, il faudra avoir fait ces calculs des coûts de construction pour au moins trois propriétés.

Imaginez, trois propriétés, c’est le minimum pour un professionnel de l’immobilier qui a visité des centaines de propriété. D’entrée jeu, lorsque j’accompagne de nouveaux acheteurs pour leur transaction, je dis donc toujours comment il est important de visiter plusieurs propriétés avant d’acheter, surtout s’il s’agit de leur premier achat. Il est en effet plus difficile d’établir le prix d’un bien si on n’a pas de comparables.

Néanmoins, certaines personnes pensent à tort pouvoir utiliser le prix d’achat initial pour établir un comparable. Ces personnes prennent en compte la date d’achat et font un redressement en multipliant le montant payé par le pourcentage d’augmentation des prix jusqu’à aujourd’hui. Premièrement, il faut bien connaître l’évolution des prix dans un quartier et dans un segment de marché donné pour réussir à appliquer avec exactitude le pourcentage de variation des prix du marché. Deuxièmement, même si on réussit cet exercice, il ne s’agira que d’un seul comparable et il nous en faut au moins trois pour bien cerner la valeur marchande d’une propriété selon la technique de parité.

Qui plus est, on ne connaît pas les conditions qui prévalaient au moment de la vente. Quelles étaient les conditions exactes du marché à cette époque ? Quels étaient les motifs personnels de la vente par l’ancien propriétaire ? Quels types de rapports liaient les parties entre elles ? Même si on a la réponse à toutes ces questions, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit du passé. Et lorsqu’on cherche à établir le juste prix d’une propriété, on cherche plutôt à connaître les facteurs qui influencent actuellement le marché immobilier. Un acheteur avisé est un acheteur qui sait tirer profit de la connaissance des conditions actuelles du marché.

C’est un lieu commun de dire qu’un vendeur ne voudra jamais laisser aller sa propriété à un prix inférieur au prix marché. Un acheteur voudra voir toutes les propriétés disponibles pour justement connaître ce prix du marché. C’est la seule façon pour lui d’obtenir le meilleur prix pour sa propriété. Le vendeur s’informera aussi de son côté auprès de son agent. En bref, cela est mon travail quotidien d’accompagner dans leur transaction des vendeurs et des acheteurs. À chaque transaction j’applique la même recette: que je représente un acheteur ou un vendeur dans une transaction, je souhaite avant tout que mes clients prennent le pouls des conditions et des prix du marché. Une fois cette étape franchie, on choisira les bons comparables pour travailler (ensemble) afin d’obtenir le meilleur prix pour leur propriété et réussir une transaction immobilière aux meilleures conditions.

Au moment d’écrire ces lignes, une forte demande pour les propriétés dans les quartiers centraux exerce une pression à la hausse sur les prix. Dans ce type marché, un vendeur fera assurément un gain de capital, sans même avoir eu à apporter des améliorations à sa propriété. Seules les conditions du marché détermineront l’importance de ce gain. Un vendeur avisé et un acheteur bien conseillé peuvent tous les deux tirer profit de cette situation. Il faut simplement frapper à la bonne porte pour être bien conseillé.

« Après avoir enregistré une baisse d’activité au cours des quatre premiers mois de l’année, le marché immobilier a repris de la vigueur dans la région de Montréal pour terminer l’année en territoire positif », nous indique Michel BEAUSÉJOUR, chef de la direction de la Chambre immobilière du grand Montréal (CIGM).

L’année immobilière 2009 a été surprenante voire même déconcertante pour plusieurs d’entre nous : agents, acheteurs et vendeurs. J’ai répété la même phrase à tous mes nouveaux clients l’année dernière: « on ne peut rien prévoir, car aucune tendance habituelle ne tient ». Mois après mois, les compilations de la CIGM me donnaient raison. Alors que normalement près des deux tiers des propriétés changent de main au cours ses six premiers mois d’une nouvelle année, seulement 35% des transactions ont été réalisées pendant cette période en 2009. Lorsque M. BEAUSÉJOUR utilise le mot « vigueur » pour qualifier la deuxième moitié de l’année, c’est en fait tout un renversement : une tendance inhabituelle. Deux tiers des transactions l’année passée ont été réalisées au cours des derniers six mois. Qui plus est, ce changement de cap a même permis de finir l’année avec une augmentation de 3% du nombre des transactions par rapport à 2008. Avec près de 42 000 transactions réalisées par l’intermédiaire d’un agent, c’est la deuxième meilleure année de toute l’histoire de la CIGM.

Le marché immobilier vogue au rythme des anticipations et de la confiance des consommateurs. Cette confiance s’est effondrée à la fin de 2008 et au début de 2009. Beaucoup d’acheteurs anticipaient une baisse des prix des maisons. Ne sachant pas comment notre économie allait passer au travers de la crise financière qui sévissait surtout aux États-Unis, ces acheteurs ont décidé d’attendre pour voir ce qui allait arriver.

En dépit d’une baisse des transactions au cours des quatre premier mois de l’année, le prix des maisons dans la grande région de Montréal a tenu bon. Le point tournant du marché immobilier montréalais a eu lieu en mai 2009. Les acheteurs qui avaient reporté leur décision d’acheter sont réapparus.

Si les acheteurs ont été 3% plus nombreux, le nombre de propriétés à vendre n’a augmenté que de 1% durant toute l’année 2009. En terme économique, cela signifie que la demande a été plus élevée que l’offre, créant ainsi une pression à la hausse sur les prix des maisons. En 2009, le prix des unifamiliales s’est accru de 4%, tandis que la copropriété et les plex suivent de près avec une augmentation de 3%.

À la lumière de ces chiffres et pour la majorité d’entre nous qui ne sommes pas des spéculateurs, voici maintenant mes vœux immobiliers en 2010; je souhaite une année immobilière revenant à la normale et des prix augmentant lentement et sûrement au-dessus d’une inflation contrôlée. À long terme, il est plus profitable pour tout le monde que le prix des propriétés augmente de façon régulière et constante. Une trop forte augmentation des prix est plus à risque de provoquer une bulle immobilière si elle ne s’accompagne pas d’une hausse correspondante du revenu des ménages.

Même si la probalité d’une bulle immobilière est moins élévée à Montréal que dans des marchés comme Toronto, Calgary ou Vancouver, les répercussionns d’un dégonflement dans ces villes aura probablement plus d’impact sur nous que la récente crise immobilière aux États-Unis. Parce que nous partageons le même système bancaire et sommes assujettis aux mêmes politiques de la Banque du Canada, l’impact d’une hausse brutale des taux d’intérêts va refroidir beaucoup d’intentions d’acheter.

Que ce soit pour les vendeurs ou pour les acheteurs, il faut ainsi souhaiter davantage de propriétés à vendre en 2010. Aux personnes qui songent à vendre, je conseille de profitez maintenant des gains de la dernière année, voire même de la dernière décennie, mais n’attendez surtout pas que les taux d’intérêts hypothécaires se mettent à grimper. Enfin, plus de propriétés à vendre, c’est aussi une bonne nouvelle pour les acheteurs et pour une saine augmentation des prix en 2010.

Bonne année immobilière !

Aussi loin que je puisse me souvenir, j’ai toujours été fasciné par Montréal. J’aime me rappeler la première fois que j’ai regardé ou plutôt imaginé la « grande ville ». J’avais à peine 5 ans. Mon père était propriétaire d’une épicerie de quartier à Longueuil. À cette époque, les commerces fermaient le dimanche et mon père en profitait l’été pour emmener toute la famille en promenade dans l’Econoline Ford de livraison. Nous allions la plupart du temps dans la proche campagne montérégienne ou sur une plage du lac Champlain aux États-Unis.